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第1次買房?富邦房貸懶人包來了!

今天來開箱富邦銀行的房貸吧!先快速複習一下,如果看過我之前寫其他間銀行房貸文章的朋友可以省略。基本上,每間銀行判斷貸款利率和成數的標準大同小異,評估的項目主要是房屋的價值(購買的區域也會影響銀行的決策)、客戶的還款能力以及貢獻度

首先,銀行會依照實價登錄及其他面向進行房屋估價,看看這間房子的價值在哪裡。你可以貸款的金額是以銀行估價為主,不是你的買賣價!假設你是買$2,000萬的房子,但銀行估價只有$1,800萬,那麼你可以貸款的金額就是以$1,800萬再去算成數。提醒一下,銀行的估值不會涵蓋房屋的裝潢款喔!

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正文開始~以下將針對富邦銀行房貸進行說明。銀行確認房屋估值之後,會判斷你的負債比,確認能借多少錢給你比較有保障。負債比指的是名下「無擔保負債餘額」與「認定薪資」之間的比例。公式計算是這樣:無擔保負債餘額÷認定薪資=負債比

富邦銀行官網有提供「可負擔房價試算」、「月付金試算」等功能,協助你先自行審視。連結請參考這裡~https://reurl.cc/NAdeoQ我覺得他們功能滿齊全的,比方說,知道自己的月薪及自備款,想評估能究竟負擔多少錢的房子,就可以先用「可負擔房價試算」功能。以一個月入10萬,存款300萬的情況來說,試算後發現建議購買房屋約1,112萬的房子。

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申貸後,每個月要付多少房貸呢?這部份則可透過「月付金試算」計算,結果是月付約3萬左右。

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再來就是比較現實的情況,你對於銀行的貢獻度有多少?如果平常都沒在跟銀行往來,薪轉戶、投資保險基金都沒有,銀行當然會把較好的利率給其他有貢獻的VIP客戶。畢竟每家分行能提供優惠的額度有限,錢要花在刀口上,留給常往來的客戶能增加銀行的利潤。

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成為富邦銀行的VIP客戶,就有機會爭取較好的房貸利率。簡單說,你在銀行的資產規模至少有$300萬(含基金、保險、存款)以上且超過6週,就能成為富邦白金貴賓了。不過,雖然說是6週,銀行還是會綜觀評估,強烈建議要申貸之前2-3個月先將資產放置銀行,且申貸前資產規模不能減少,當資產金額不足,就會取消白金貴賓資格喔。

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接著來聊聊貸款成數、寬限期及年限吧!成數的部分還是會依照剛才提到的擔保品價值、負債比情況去判斷,基本上不是套房、山坡地、工業區都有機會8成。套房的部分,富邦這裡認定方式是,權狀不含車位大於15坪,主建物大於9坪就不算套房,若認列為套房,成數則落在6-7成。提醒一下,此處的成數都是指估價的成數,不是買賣價喔!

房貸寬限期是指在某段時間內,可以不付房貸的本金,只付房貸產生的利息。基本上寬限越久要付的本金會越多,買第一間房基本上都滿容易可以申請1-2年的寬限期,除非是買高總價(台北市是$7,000萬、外縣市超過$5,000萬沒有寬限期,貸款成數降為4成)。

富邦的寬限期通常可以多久呢?首購來說通常滿容易申請3年,假設時間到了想延長,將會視借款人繳利息的情況而定。基本上最多延長為5-6年,還是看個人存款、信用狀況跟銀行往來程度等。如果能延長也會視情況酌收$3,000至$5,000不等的手續費。另外,套房的部分則不一定能取得寬限期。年限部分,富邦貸款年限最多就是30年(首購),套房、中古屋也是30年,不過還是會依據借款人年齡、房屋新舊進行調整。

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房貸討論完之後,那裝潢能不能含在裡面一起貸款呢?富邦有提供「富邦裝潢金房貸」,提供8+1成裝潢貸款。不過裝潢貸款有規定特定區域,原則上台北市都有符合申貸條件。利率來說,會比購屋房貸再高一點(多0.2%左右),提醒一下,裝潢款只能貸款20年,不能30年。

裝潢款的貸款方式也是有條件的,可選擇1.依照裝潢合約直接撥款至設計公司戶頭(要提供設計公司估價單,且估價單金額最好要大於裝潢貸款),2.裝潢貸款下來撥款至申貸者帳戶,需檢附付款給設計公司的裝潢證明、裝潢前後照片。提醒一下,如果選擇1.銀行直接撥款至設計公司,記得與裝潢公司合約中註記,款項依照工程進度撥款,以免銀行一次性支付費用後,施工品質不如預期。

接著我們來談談要支付的費用吧!銀行可不能做白工的,當然要收服務費~先說,如果你是買預售屋,部分建商有跟銀行配合簽約,是可以不收手續費的。富邦銀行收費方式包含以下兩項。

1.開辦費:$3,000-$5,000(一次性支付),除白金貴賓及特定合作仲介能享有$3,000優惠,其他大致上都是$5,000。
2.政府強制規定住宅火險+地震險:$2,000-$3,000(每年支付)

房屋的價值1

在順利進入程序,審核期間不需補資料的情況下,銀行代辦流程約10-15工作天(簽約、貸款、撥款)。

最後稍微提一下大家最關心的升息,富邦的升息調整是依照台灣前15大行庫扣掉最高最低的兩家,再以平均利率做為數值。由於富邦是採取月調整,因應每間銀行調整時間不同,所以第一次月調整可能沒有全部反映,會陸續在次月調整完成。以上簡單為各位說明富邦房貸的內容,僅提供個人經驗參考,實際貸款內容還是要依照銀行公告為主喔,有興趣就自己打去富邦詢問吧~如果想知道其他間銀行的說明,記得把網頁加到我的最愛或是追蹤FB就不會錯過了!

國泰房貸資訊可以參考這裡。https://reurl.cc/Qjglv9
星展房貸資訊可以參考這裡。https://reurl.cc/l9817E
台銀房貸資訊可以參考這裡。https://reurl.cc/55WnDG

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